◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探财经

事先无预告，以为憋大招，或许还有彩蛋，股民等着，圈内看着。“苏系”民营大型房企——新城控股，结果很让人意外。

3月底，新城控股披露了2022年财报业绩，没彩蛋就算了，还抛给股民一颗“炸雷”，宛如五雷轰顶。

2022年，新城控股营收约1154.6亿元，同比降幅约31.4%；营业利润约30.3亿元，同比跌幅约83.4%，净利15.6亿元，同比跌幅88.5%，归母净利13.9亿元，同比下滑88.9%，扣非后归母净利（归母核心净利）约7.3亿元，同比大跌92.9%。

新城控股作为“住宅+商业”双轮驱动房企，特别是手上庞大的自持商业加持，不仅自己引以为傲，也被行业认定是优质示范民营房企。

2022年楼市低迷下行，这个大家都知道，但新城控股被暴击成这样，不可思议。

相对总营收跌幅约31.4%，新城控股去年商业贡献营收约92.2亿元，同比增加15.75%（截至去年底，自持商业的投资性房地产账面值达到1159.3亿元），拖后腿的是房地产开发，同比跌幅33.7%，营收1048.8亿元。

去年，新城控股房地产开发结算毛利率15.4%，同比跌幅2.26个百分点，在行业中属于相对较小的，但关键盈利指标为何同比跌幅八九成之巨？

新城控股财报自述说，解释一，是房地产开发销售结转规模及毛利较大幅度减少；解释二，资产减值。去年，新城控股计提资产减值59.6亿元，较2021年48.4亿元多了11.2亿元。

地产密探注意到，还有三项直接“削弱”新城控股盈利近55亿元，值得关注。

其一，去年投资收益5.5亿元，同比减少17.2亿元；其二，公允值变动收益约10.8亿元，同比减少17.4亿元；其三，“期间费异动”更值得警惕。

新城控股去年“期间费”异动，变化最大的莫过于财务费用，同比增幅约177.3%，去年飙升到30.32亿元，创历史新高，同比增加近20亿元，主要就是财务费大规模“费用化”，达到约29.4亿元，剧增了约16.4亿元。

2022年，新城控股利息支出85.3亿元，较2021年约125亿元，大幅减少了40.3亿元，其中资本化利息约56.4亿元，较2021年112.3亿元减少55.9亿元，利息资本化率66.1%，较上一年89.4%大幅度下降。

去年，新城控股取得合同销售金额约1160.5亿元，较2021年约2337.8亿元下降了50.4%，但得益于销售资金回笼率115%，取得销售回款1329亿元。

不过，去年新城控股经营净现金流145.3亿元，较2021年219.8亿元下滑约33.9%，融资净现金流约-385亿元，比上一年末-113.4亿元大减了239%。截至去年底，其账上货币资金314.6亿元，较2021年底552.3亿元大减237.7亿元。

同期末，新城控股账上短期借款约16.7亿元，比上一年末增加了11亿元，一年内到期有息负债296.4亿元，比2021年底略增3亿元。

“流动负债”一栏，新城控股一年内到期应付票据61亿元，其中商票55.8亿元；应付款442.6亿元全是建筑工程款，其中账龄超一年55.5亿元；其他应付款涉及应付少数东股权款约31亿元；其他流动负债涉及“2022 年美元债-吾悦十五期(ii)”近7亿元。

从以上观察看，新城控股短期现金流依然承压，短债偿付压力明显上升。地产密探梳理获悉，去年新城控股发了三只债券，去年底本应发行1亿元公司债，但最终取消，其解释是“彼时市场波动较大，融资安排变更”。

换句话说，自去年11月房地产再融资松动，直至去年底，新城控股只发了一只年利率4.3%且期限3年的20亿元中期票据（22新城控股MTN003）。

今年2月初，银行间交易商协会准许了万科、新城控股、美的置业等五家房企中票注册，其中新城控股150亿元。但今年整个一季度，新城控股暂无新信用债发行。

在去年底证监会支持房企定增重组的大背景下，新城控股股今年3月中旬抛出80亿元定增募资预案，拟投入重庆大足等6个项目及24亿元用作流动资金。

如果80亿元定增能在年内落地，这对缓解新城控股短期现金流压力是显而易见的，但虽有政策支持，但定增不同于发债，程序上要复杂一些，不确定性仍在。

今年一季度，参考克而瑞数据，新城控股全口径销售额215.2亿元，较前2个月136.1亿元（注：新城官方口径135.85亿元）看，3月只卖了79.1亿元，比2月79.5亿元（注：新城官方口经78.05亿元），环比低迷，权益销售额145.3亿元，排名第21位。

反观今年3月楼市，可谓阳春三月，百强销售环比涨幅逾4成，新城控股为何3月失速，值得业内深究。

年初以来，新城控股已失去梁志诚、曲德君这两位高管猛将，对掌舵人王晓松来说，如何重构能打的高管层将是不小的考验。